Gayrimenkulle zengin olun, neden olmasın?
Gayrimenkul sektöründe para kazanmayı bilmek çok çalışmayı gerektirir, ancak bu çalışma karşılığını verir. Doğru adımlarla servetinizi artırabilir, enflasyona karşı korunabilir ve büyüyen konut piyasasından faydalanabilirsiniz.
Aşağıda, gayrimenkulü avantajınıza kullanarak gelirinizi artırmaya başlamanın yedi yolunu belirledik . Gelin birlikte inceleyelim ve nasıl başarılı bir gayrimenkul yatırımcısı olabileceğinizi görelim.
1. Değer artışından faydalanın
Gayrimenkullerin çoğu zamanla değer kazanır. Değer artışı, bir evin değerinin artması anlamına gelir ; bazen ev sahibi mülkte herhangi bir değişiklik yapmadan bile bu artış gerçekleşir. Bir evin değeri arttığında, evin değeri ile ödenmemiş ipotek anaparanız arasındaki fark olan öz sermayeniz de otomatik olarak artar.
Bir evin değeri nasıl artar? Birkaç yolu vardır:
- Gayrimenkullerin çoğu zamanla değer kazanır. Evinizin bulunduğu bölge alıcılar için daha cazip hale geldikçe, evinizin değeri de artar ve bu da daha yüksek gayrimenkul değerinden faydalanmanızı sağlar.
- Ev tadilatı yaparak bir mülkün değerini artırabilirsiniz. Ev tadilatları, mülkünüzün değerini artırma konusunda önemli bir rol oynayabilir. Ev iyileştirmelerine örnek olarak mutfak veya banyo tadilatı, evin dış görünümünün iyileştirilmesi ve enerji tasarruflu pencerelerin takılması verilebilir.
Evinizin değerini sürekli artırmak, gayrimenkul geliri elde etmek için mükemmel bir uzun vadeli taktiktir. Bu, yatırımınızın karşılığını (ROI) almanızı sağlar ve servetinizi daha hızlı ve daha fazla artırmanıza yardımcı olur.
2. Kiraya vermek amacıyla gayrimenkul satın alıp elinizde tutmak.
Gayrimenkul yatırımcısı olarak, gayrimenkule yatırım yapmak için çeşitli seçenekleriniz vardır; bunlardan biri de gayrimenkulü alıp uzun süre elinizde tutmaktır . Alıp uzun süre elinizde tuttuğunuzda, mülkü kiracılara kiralarsınız. Gayrimenkul alıp uzun süre elinizde tutmanın avantajlarından yararlanabileceğiniz çeşitli yollar vardır, bunlar şunlardır:
Uzun vadeli konut yatırım mülkleri
Uzun vadeli konut kiralama mülkleri, sahip olduğunuz ve kiracılara uzun süreli ikamet için kiraladığınız evlerdir. Bu yatırım mülkleri tek ailelik evler veya çok aileli kompleksler olabilir. Kira sözleşmesini nasıl düzenlemeyi seçtiğinize bağlı olarak, aylık veya her yıl yenilenmesi gereken yıllık kira sözleşmeleriniz olabilir. Kira sözleşmesi sona erdiğinde veya kiracılarınız mülkü terk etmeye karar verdiğinde, yeni kiracılar bulmaktan siz sorumlu olabilirsiniz.
Kiralık mülkler, aylık nakit akışı sağladıkları için servet oluşturmanın harika bir yoludur. Aldığınız kira, ipotek ödemesini, emlak vergilerini ve ev sahibi sigortasını karşılayabilir. Ancak, ev bakım ve onarımları için muhtemelen önceden para ödemeniz gerekeceğini unutmayın. Aldığınız brüt kira ile konut giderleriniz arasındaki fark, kiralık mülkünüzden elde ettiğiniz net geliri oluşturur.
Hisse senetleri veya tahviller gibi birçok yatırım aylık nakit akışı sağlamaz, bu nedenle uzun vadeli konut kiralama mülklerine sahip olmak, istikrarlı bir gelir akışı yaratmanın harika bir yoludur.
Kısa süreli tatil kiralama mülkleri
Eğer yıl boyunca kiracılarla uğraşmanın zahmetinden kaçınmak istiyorsanız, kısa süreli tatil kiralama mülklerine yatırım yapabilirsiniz. Mantık, uzun vadeli kiralık mülk satın almaya ve sahip olmaya benzer; bir veya daha fazla mülke sahip olursunuz, ancak uzun vadeli bir kira sözleşmesi yerine, seyahat edenlere daha kısa süreler için kiralarsınız. Bazı yatırımcılar, kısa süreli kiralık mülklerine potansiyel kiracıları çekmek için Airbnb veya VRBO gibi platformları kullanır.
İkinci bir ev veya yazlık ev satın aldığınızda , onu kendi tatil keyfiniz için bile kullanabilirsiniz. Daha sonra, kullanmadığınız zamanlarda kiraya vererek gelir elde edebilir ve evin sahip olma maliyetini karşılayabilirsiniz.
Uzun vadeli kiralık bir mülk gibi, kiracılar evi kiraladığında para kazanacaksınız. Elde ettiğiniz parayı mülkün giderlerini karşılamak için kullanabilir, mülkün değer artışından ve öz sermayenizden faydalanarak kira gelirinizi en üst düzeye çıkarabilirsiniz.
Arazi kiralamaları
Eğer araziniz varsa ancak üzerinde henüz bir mülkünüz yoksa, yine de ham araziyi kiralayarak gelir elde edebilirsiniz. Üzerinde bir mülkünüz olsaydı kazanacağınız kadar para kazanamazsınız, ancak başkalarından araziyi depolama veya odun toplama gibi amaçlarla kullanmaları için ücret alabilirsiniz.
Elde edeceğiniz nakit akışını, arazi üzerine bir ev inşa etmek için kullanmayı düşünebilirsiniz . Unutmayın ki, araziler konutlar gibi değer kazanmaz, bu nedenle ev inşa etmek uzun vadede karlı bir yatırım olabilir.
Kiralık ticari alanlar
Ticari gayrimenkule yatırım yapmak, sağlam bir nakit akışı elde etmenin bir başka yoludur. Fiziksel mülke sahip olduğunuzda, onu işletmelere kiralayabilirsiniz. Ticari mülkler arasında ofis binaları, perakende alanları, küçük işletmeler ve sanayi tesisleri yer alabilir.
Eğer ev sahibi veya emlak yöneticisi olarak hareket ediyorsanız , büyük olasılıkla binanın bakımından ve gerekli onarımlardan sorumlu olacaksınız; ancak işletmelerin kendileriyle ilgili endişelenmenize gerek kalmayacak.
Kiracılar , tıpkı ev kiracıları gibi size kira öderler ve siz de bu kirayı ipotek ödemelerini ve bakım masraflarını karşılamak için kullanırsınız.
3. Bir evi alıp satmak
Ev alıp satmak, nasıl işlediğini anlarsanız kâr elde etmenin harika bir yoludur. Bir evi alıp satmak için şunları yapmanız gerekir:
- Değeri düşük bir gayrimenkul satın alın (örneğin, hacizli bir ev veya kapsamlı onarım gerektiren bir ev).
- Mülkün onarımı, yenilenmesi ve yeniden düzenlenmesi
- Mülkü, satın alma ve tadilat maliyetinden daha yüksek bir fiyata satın.
Gayrimenkul alıp satmak birçok aşamayı içerdiğinden ve piyasanın dikkatli bir şekilde değerlendirilmesini gerektirdiğinden, bu işi mevcut gayrimenkul piyasasını bilen emlakçılara veya daha önce ev alıp satmış alıcılara bırakmak en iyisidir.
4. Anahtar teslimi gayrimenkuller satın alın.
Bazen yatırımcılar yatırım amaçlı gayrimenkullerini vadesinden önce satmak isteyebilirler . Gayrimenkulü artık yönetemez hale gelmeleri, paralarına başka bir girişim için ihtiyaç duymaları veya acil bir mali durum yaşamaları gibi nedenlerle, konutta kiracılar hala otururken gayrimenkulü satabilirler. Bu, anahtar teslimi gayrimenkul olarak bilinir.
Anahtar teslim bir mülk satın aldığınızda , hemen nakit akışı sağlayacak bir ev satın almış olursunuz. Kiracı aramak zorunda kalmadığınız için zamandan tasarruf edersiniz. Ayrıca, evin masraflarını (kiracı olmadan evin sahip olma maliyetini karşılamak) düşünmek zorunda kalmadığınız için para da tasarruf edersiniz.
5. Gayrimenkule yatırım yapın
Eğer gayrimenkule yatırım yapmak size uygun değilse, ilgilenebileceğiniz başka gayrimenkul yatırım türleri de mevcuttur. En yaygın yatırım fırsatlarından bazıları şunlardır:
Borsa yatırım fonları ( ETF’ler) ve yatırım fonları
Yatırım portföyünüzü çeşitlendirmenin yollarını arıyorsanız , gayrimenkul borsa yatırım fonlarına (ETF’ler) ve yatırım fonlarına yatırım yapmayı düşünebilirsiniz. Genellikle, her iki yatırım da bir fon yöneticisi veya yatırım danışmanı tarafından yönetilir. ETF’ler pasif olarak, yatırım fonları ise aktif olarak yönetilir.
Gayrimenkul ETF’lerinin maliyetleri yatırım fonlarından daha düşüktür ve piyasa açık olduğu sürece günün her saatinde hisse senedi gibi işlem görebilirsiniz. Yatırım fonları ise piyasa kapandıktan sonra günde sadece bir kez işlem görür.
Bu yatırım fırsatlarının her ikisi de, ev sahibi veya emlak yöneticisi olarak çalışmak zorunda kalmadan ek gelir elde etmenize yardımcı olabilir. Ayrıca, bu yatırımlar profesyoneller tarafından yönetildiği için, paranızın nereye yatırılması gerektiği konusunda araştırma yapmanıza gerek kalmaz.
Kitlesel fonlama
Gayrimenkul kitlesel fonlaması, yatırımlarınızı ve varlıklarınızı çeşitlendirmenin bir başka yoludur. Kitlesel fonlama, paranızı diğer yatırımcılarla çevrimiçi olarak bir araya getirerek bir mülkün öz sermayesine veya borcuna yatırım yapmanıza olanak tanır. Her iki durumda da, yatırımınıza bağlı olarak kira gelirinin orantılı bir miktarını nakit akışı olarak kazanırsınız.
Gayrimenkul kitlesel fonlaması, bir mülke sahip olma ve onu bakımını üstlenme sorumluluğunu üstlenmeden gayrimenkul yatırım havuzuna girmenin harika bir yoludur.
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları ( REIT’ler)
Gayrimenkul yatırım ortaklığı (REIT), ticari gayrimenkuller gibi gayrimenkul piyasasının belirli bir alanında gelir getiren mülklere sahip olan, bunları işleten veya finanse eden, halka açık bir şirkettir. Paranızı diğer yatırımcılarla bir araya getirirsiniz.
Halka açık gayrimenkul yatırım ortaklıkları (REIT’ler) bireylerin ticari gayrimenkule yatırım yapmasına olanak sağlarken, konut REIT’leri ve sağlık sektörü REIT’leriyle de çalışma fırsatınız olabilir .
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (REIT’ler) halka açık şirketler olduğu için, hisselerini piyasada alıp satabilirsiniz; bu da paranızın daha likit olmasını ve size daha fazla yatırım fırsatı sunmasını sağlar.
Gayrimenkul yatırım grupları ( REIG’ler)
Gayrimenkul yatırım grubu (REIG), benzer bir amaç için bir araya gelen özel yatırımcıların oluşturduğu bir kuruluştur: gayrimenkule yatırım yapmak. Grup olarak, uzun vadeli konutlara, kısa vadeli tatil kiralıklarına veya alıp satılacak gayrimenkullere yatırım yapmaya karar verebilirsiniz.
Benzer düşüncelere sahip bir grupla çalıştığınızda, paranızı bir araya getirdiğiniz için daha iyi anlaşmalar yapma veya daha büyük yatırımlar gerçekleştirme şansınız daha yüksek olabilir.
Gayrimenkul toptan satışı
Gayrimenkul toptancılığı, gayrimenkul fırsatlarını nasıl bulacağını bilen ve satış yapabilecekleri hedef bir pazara sahip yatırımcılar için bir seçenektir. Toptancılar genellikle gayrimenkulleri 30 gün içinde satarlar. Gayrimenkulleri piyasa değerinin altında satın alıp daha yüksek fiyata satarlar.
6. Enflasyondan en iyi şekilde yararlanın
Gayrimenkul, enflasyona karşı koruma sağlayan bir yatırım aracıdır. Doların değeri düşse bile, gayrimenkul değerleri genellikle artar veya en azından sabit kalır. Hisse senetlerinin döngüler halinde yaptığı gibi nadiren düşüş gösterirler; bu da gayrimenkulden gelir elde ederken size daha büyük bir kaldıraç sağlar.
Yatırımcı olarak, ekonomideki yüksek fiyatları telafi etmek ve doların değer kaybını dengelemek için (kira sözleşmesi yenilenirken) kira fiyatlarınızı artırabilirsiniz.
7. Konut kredinizi yeniden yapılandırın
Yatırım amaçlı gayrimenkulünüz üzerinde ipotek varsa, yeniden finansman yapma hakkınız olabilir . İster daha düşük faiz oranlarından yararlanmak ve para biriktirmek için yeniden finansman yapın, ister evin öz sermayesinden faydalanarak nakdi daha fazla gayrimenkule yatırım yapın, yeniden finansmanı kendi avantajınıza kullanabilirsiniz.
Aylık ipotek ödemenizi düşürürseniz, bütçenizde diğer fırsatlar için yer açmış olursunuz. Bu, evinize daha fazla yatırım yapmanıza, örneğin evinizin değerini artırmak için tadilatlar yapmanıza olanak tanır. Aynı şekilde, evin değerinden yararlanıp nakdi eve yeniden yatırım yaparak genel değerini artırabilirsiniz.
Gayrimenkulde para kazanmanın diğer stratejileri
Yukarıda belirtilen yatırım stratejileri gayrimenkule yatırım yapmanın en yaygın yollarıdır, ancak dikkate alınması gereken birkaç ek yöntem daha vardır.
Kısa vadeli satışlara yatırım yapmak
Evlerinin değerinden daha fazla borcu olan, yani “ev değerinin altında ipotek”e sahip olan ev sahipleri genellikle çıkmazda hissederler. Yeniden finansman bir seçenek olmayabilir ve ev sahibi mülkü satarsa aradaki farkı ödemek zorunda kalacaktır.
Bu durumda, ev sahibi kredi vereninden kısa satış (short sale) izni isteyebilir ; bu, bankanın mülkü borçtan daha düşük bir fiyata satma onayını ifade eder. Banka kabul ederse, satış fiyatını tamamen ödenmiş veya kararlaştırılan şekilde ödenmiş olarak kabul edecektir. İşte burada gayrimenkul yatırımcıları devreye girebilir.
Yatırımcı olarak, kısa vadeli satış yoluyla ev satın almak, mülkü büyük bir indirimle edinmenizi sağlar. Bu size evi kârla satma veya kiralık mülk olarak tutma fırsatı verir.
Kısa vadeli satışlar geleneksel ev satışlarına göre daha karmaşık olabileceğinden, alıcılar daha az rekabetle karşılaşabilir. Teklifinizin kabul edilme olasılığı daha yüksek olabilir.
ipotek senetlerinin satın alınması
Eğer fiziksel gayrimenkule yatırım yapmak istemiyor ancak gayrimenkulün gücünden yararlanmak istiyorsanız, ipotek senetleri satın alabilirsiniz ; yani bir evin borcuna yatırım yapmış olursunuz. Bir bakıma “banka” siz olursunuz, çünkü senede sahip olursunuz ve aylık anapara ve faiz ödemelerini alırsınız.
Bireysel kredi veren olmak
Sermayeniz varsa, gayrimenkule yatırım yapmak isteyen yatırımcılar veya ilk konutunu satın almak isteyen ev sahipleri için “borç veren” de olabilirsiniz. Geleneksel bir borç veren gibi, faiz oranını ve şartları belirler ve ipotek ödemelerini tahsil edersiniz.
Bireysel kredi veren bir kuruluş olduğunuzda , vadesi geçmiş ödemelerin tahsilatı veya borçlunun ipotek kredisini ödemede temerrüde düşmesi durumunda teminatın geri alınması da dahil olmak üzere kredinin tüm yönlerinden sorumlusunuz.
Özetle: Gayrimenkulde kâr elde etmenin tek bir yolu yok.
Günümüzde gayrimenkule yatırım yapmanın birçok yolu var; herkese uyan tek bir çözüm yok. Gayrimenkulden para kazanmayı öğrenmek, portföyünüzü çeşitlendirmenin en iyi yollarından biridir. İster daha aktif ve uygulamalı bir yaklaşım arıyor olun, ister pasif gelir kaynaklarınızı yönetecek başka birini tercih edin, her türden gayrimenkul yatırımcısı için fırsatlar mevcuttur.
Yorumlar